租赁是解决城市居民居住问题的重要途径，但不少人在租房时遇到过陷阱，如遭遇房东违约涨房租、房型与图片严重不符、中介收钱跑路等。针对租房市场乱象，《住房租赁条例》于7月21日公布，自今年9月15日起施行。
《条例》共7章50条，明确提出将推动加快建立租购并举的住房制度。那么，《条例》将如何保护出租人和承租人的合法权益？
治理“串串房”等租房乱象
保护承租人合法权益
近日，男子6万元月租住进甲醛房的话题引发热议。当事人称，自己在浙江杭州萧山租的房子，入住两个月后出现身体不适，经测试甲醛超标2倍。但房东、中介称房子多人住过，不存在甲醛问题，房东拒绝沟通退押金。
在租赁市场上，这样的甲醛房也被称为“串串房”，就是将老旧毛坯房用廉价材料简单装修后，经过“美颜”处理，以较高价格出租。网络上，“如何识别串串房”攻略的点击量颇高。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对类似“串串房”问题的关注，一方面显示出租赁已经成为我国住房市场的重要组成部分，另一方面显示出在这一领域建立国家层面法律法规的重要性。
李宇嘉介绍，目前租赁供给模式和渠道很多，比如私人业主租赁、长租公寓、“二房东”，还有民宿、度假酒店等长短租结合的租赁新形态等。
近年来，住房租赁领域有很多问题，如房源供给不合格，包括室内设施配套缺失、甲醛超标，非住宅非法用于出租；“二房东”卷款潜逃、以损坏设施为由不退押金；保租房租金定价缺乏权威的市场租金参考等。相关投诉处理，缺乏自上而下的法律依据，执法时缺乏法律手段。
即将施行的《住房租赁条例》，则为治理住房租赁市场乱象提供了法治武器。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，“群租房”“高收低租”“虚假房源”等一系列住房租赁市场乱象，都能在《条例》里找到针对性的条款进行规范。
针对“串串房”等问题，《条例》强化住房出租室内装饰装修要求，明确不得危及人身安全和健康。
针对“非居改租”“隔断房”等问题，《条例》强调厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。
针对“群租乱象”，《条例》明确，租赁住房单间租住人数的上限和人均最低面积，要符合地方人民政府规定的标准。
针对“高收低租”问题，《条例》规定，从事转租经营的住房租赁企业，应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示。
针对“虚假房源”问题，强调住房租赁经纪机构发布房源信息前，应当核对并记录委托人的身份信息、住房权属信息，实地查看房源；要求提供住房租赁信息发布服务的网络平台经营者，应当核验住房租赁信息发布者的真实身份信息。
约束承租人行为
明确合理使用房屋设施
近年来，一些承租人损坏房屋、随意堆放垃圾、高空抛物等新闻也引发过诸多讨论。《住房租赁条例》不仅是对住房出租人的约束，也对承租人、住房租赁企业、经纪机构、提供住房租赁信息发布服务的网络平台经营者等住房租赁市场主体提出相应的行为约束。
李宇嘉观察，《条例》从住房租赁行业的全链条强调了权利和义务的对等。“条例对出租人在房源合规、收取租金、押金合规、不动产信息出示等方面有明确的规定，同时，对承租人在合理使用房屋设施、不得改变房屋结构等方面也有明确的规定，从而保护出租人的权益。”
李宇嘉介绍，《条例》也明确了监管部门的责任。在监管中，提出制定并公布住房租赁合同、租赁经纪服务合同示范文本；建立住房租金监测机制，定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息。
如何建立租购并举的住房制度？
《住房租赁条例》总则第一条明确，《条例》旨在规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。
虞晓芬关注到了《条例》当中的两个细节：
第五条第一款提出，政府鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给，这能缓解我国一些大城市适合租赁需求的单间房、小套房供给不足、价格偏高问题。
第五条第二款提出，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利，意味着公共服务与房产松绑，消除因房屋租赁关系而产生的权利差异，有利于保障公民平等权利，也有利于促进人口的合理流动和优化配置，推动新型城镇化进程。
李宇嘉认为，《条例》的出台将提高住房租赁市场的稳定性、提升消费者的租房意愿，同时租赁行业的现金流将趋于稳定，从而激励市场主体投资住房租赁行业，有利于促进房地产开发企业从增量向存量、从建设到运营的转型，对行业新模式的构建有积极意义。
李宇嘉还表示，部分房源可能会退出市场，特别是一些租金较低的非住宅租赁房源，“二房东”筹集的房源、“打隔断”的房源等。另外，房源合规化可能会提升投入，导致部分区域租金上涨。
对此，应加大保障性租赁住房供给，还要加大规划、用地、融资、税费扶持，积极盘活存量房源，增加市场租赁房源的供应。同时明确地方各部门职责，尽快形成监管合力。
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